梁振英最后问答侧记 楼市、土地与香港、内地融合这五年

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回望整场问答会，梁振英亦一如既往显示出其过往一丝不苟、认真谨慎的个人性格，全程面带微笑回答议员们的建议、提问、质询，最后面带微笑转身离去。

观点地产网 6月1日上午9：30，香港立法会综合大楼，梁振英最后一次作为香港特首出席行政长官问答会。

距离问答会开始还有10分钟，会议室就已经坐满了媒体、公众，前来听会的公众年龄小至中小学生、大至白发老人皆有，充分显示出香港公众对于问答会的关心程度。

9:30分，问答会正式开始，梁振英开场发言，并随后接受来自社会各界30位议员的轮候提问，为时一个半小时。

由于任期将满，一个月之后，梁振英的特首生涯将正式结束。虽然已经临近届末，但梁振英表示，很欣慰地看到其团队并没有丝毫的末期政府的懈怠，依然坚持努力、负责地工作。

而回望整场问答会，梁振英亦一如既往显示出其过往一丝不苟、认真谨慎的个人性格，全程面带微笑回答议员们的建议、提问、质询，最后面带微笑转身离去。

楼市与土地的梁氏印记

梁振英首先在开场发言中总结了自己过去五年的工作，他表示，过去五年，香港在发展经济、推动基建、改善民生、维持治安、扩展对内外关系都取得进展，政府亦全力推动传统及培育新兴产业，以扩阔经济基础，提供收入更高的就业及创业机会。

房屋问题上，梁振英指出，本届政府标本兼治，大力增加房屋供应，亦推出多轮需求管理措施，打击投机及投资需求，公私营房屋供应的显着增加会在今年开始陆续出现。今年开始，未来3至4年的一手住宅供应量达9.6万伙；公营房屋兴建量预期达9.46万伙。

他又指，经过土地改划工作后，住宅单位潜在供应达38万个，而中长期新市镇扩建、加上潜在铁路物业供应，预期可提供22万个住宅单位，以及860万平方米工商业楼面面积。

观点地产新媒体了解到，增加土地供应并以此大力增加房屋供应，以及推出多轮需求管理措施，打击投机及投资需求，正是梁振英上任以来一直着力推行的稳定香港楼市的两大招数。

时间回溯到2012年3月25日12时34分，香港特别行政区第四任行政长官选举结果揭晓，在1132张有效选票中，梁振英获得689票，当选第四任行政长官人选。

2012年7月1日，梁及其团队正式上任。上任一个月，香港即宣布推出短、中期各5项措施以解决市民住房，包括根据市场反应适度加售住宅用地；改建或重建工厂大厦，增加公屋和住宅供应等，并着力推动新界东北发展计划。

在加大供地增加房屋供应的同时，由于市场供应短缺、资金充裕等情况，香港楼价和租金被指出现非理性的亢奋，为此，香港特区政府在管理需求与增加土地和房屋供应上也推出多项措施，包括引入和加强额外印花税，引入买家印花税，推出港人港地政策等。

在多重因素影响下，梁振英于2015年10在立法会宣布，香港一级市场和二级市场的房屋价格都开始下跌，政府遏制价格的措施正在显效。

虽然在梁振英的推动下，香港土地供应增加，预期在未来3年到4年，香港的一手私人住宅楼宇供应量将比本届特区政府上任时增加45%，公营房屋增加将超过37%。然而，由于香港楼市的需求量大，楼价依然居高不下。自其上任至今，香港楼价累升49%，租金亦升19%，私楼人均居住面积缩小，青年上车置业愈来愈困难。

梁振英在2017年施政报告中指出，香港的房屋问题归根结底是土地利用问题，要降低楼价，就要增加房屋供应；要增加房屋供应，就要继续增加土地供应。被问及有何忠告给予下届政府时，梁振英也是再次重申，要解决港人住屋问题，必须增加土地供应。

香港、内地融合这五年

有意思的是，上任香港特首之前，梁振英作为戴德梁行主席，其从事的主要工作之一是作为专业人士在与内地的交流当中逐步深入到中国大陆的改革进程当中，彼时，他期望用香港市场经济的经验去带动国内的改革开放，并努力将自己对世界的认知与理解带到改革开放后的中国，推动中国社会的发展。

而在上任香港特首之后，梁振英的身份发生了对调，期望通过加快香港与内地的融合来不断推进香港社会的进步发展，包括推进实施沪港通、深港通，以及现时正在推进的“一带一路”倡议和粤港澳大湾区城市群发展规划。

梁振英在问答会上亦表示，国家提出的“一带一路”倡议和粤港澳大湾区城市群发展规划，规模宏大，影响深远，将为至少两代香港人带来庞大和全方位的机遇。香港拥有“一国”之利、“两制”之便，只要不失时机，积极参与，便可为未来30年的经济和社会发展增添新的巨大动力。

其同时表示，粤港澳大湾区规划对香港未来发展重要，策略发展委员会及经济发展委员会，正为政府提供意见，协助政府参与大湾区规划。

值得注意的是，随着内地经济的快速发展，香港与内地融合的方向与身份亦正在发生变化。以金融科技为例，梁振英就坦承，香港经济发展的一大问题，是产业结构和传统产业的竞争力，虽然金融业发展不错，但金融科技方面发展仍然落后，和内地相比是相形见拙。

另一方面香港作为内地房企海外投资的第一站，其房地产市场正在成为内资海外扩张的重要据点。以今年为例，迄今为止，内资以联合或独资的形式已累计在港拿地超685.55亿港元。

对于内地财团天价抢地推高楼价，梁振英在接受采访时曾直言，地产与其他行业一样亦可以“蚀本”，并不是说有雄心高价买入原材料，将来就一定有钱赚。但内资开始大规模进入香港市场，未来势必会对香港楼市以及本土发展商带来深远影响。

莱坊在6月1日当天发布的2017年下半年中国内地和香港物业市场预测中就提到，预计未来中资销售的住宅将占香港总体供应量的15%-20%，并不排除这个比重会继续上升。

一个有趣的故事是，梁振英当年作为顾问参与深圳特区城市建设的规划时，曾经对当时深圳市政府规划30万人口的城市规模感到不可思议，因为当时深圳只有两万人口。

但谁又能预测到中国的经济发展与城市化进程会达到今天的程度？今天看来，即便是当年深圳30万的人口规划依然是保守的。

同样地，香港经济与内地经济的融合程度之快，同样出乎世界上所有人的意料。我们能看到的是，一个新兴的巨大市场经济实体与香港这样一个先进的市场经济体的融合，未来之不可预期，而在地产行业，或更如此。

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